DES MOYENS FINANCIERS VITAMINÉS

Les aides au logement et la réduction de loyer de solidarité

47% des locataires du parc conventionné (1600 foyers) perçoivent l’APL (Aide personnalisée au Logement). Par ailleurs, la RLS (réduction de loyer de solidarité), instaurée par la Loi de Finances 2018 a permis à 1600 ménages de bénéficier d’une baisse de leur loyer mensuel de 38 € en moyenne.

Le Supplément de Loyer de solidarité

A l’inverse, 2% des locataires du parc social, soit 64 foyers, ont été assujettis au versement du SLS (supplément de loyer de solidarité), leurs ressources dépassant 120% des plafonds. 109 K€ ont ainsi été quittancés en 2019.

L’application au 1er août 2019 du Programme Local de l’Habitat de la Métropole de Saint-Etienne a entrainé la suppression du SLS pour les locataires de ce secteur.

Les charges locatives

Comme chaque année, BATIGERE RHÔNE-ALPES s’est employé à régulariser dans les meilleurs délais les charges récupérables de l’exercice précédent pour permettre d’ajuster les acomptes au plus vite. Ainsi, 82% des résidences étaient régularisées en juillet 2019, donnant lieu à un remboursement moyen de 75 €, ce qui représente un écart entre les acomptes et les dépenses réelles de moins de 7%.

Copropriétés

Depuis plusieurs années, BATIGERE RHÔNE-ALPES voit son patrimoine augmenter de manière conséquente. Cette croissance s’accompagne d’une montée en puissance d’un patrimoine particulier, constitué de lots de copropriété. A ce jour, BATIGERE RHÔNE-ALPES est présent dans près de 80 copropriétés, ASL (association syndicale libre), ou refacturations de servitudes.

Ce nombre a quasiment doublé en moins de 6 années. Avec une croissance supérieure à 10% par an dans ce secteur et face à sa diversité, il était indispensable de mettre en place des outils de gestion et de communication interne.

Le service copropriété a donc développé avec le concours des équipes projet de la DSI, un site intranet « SharePoint » sous l’outil Office 365. Celui-ci rend accessible en temps réel et à l’ensemble des salariés en ayant besoin, toutes les informations relatives à chacune des copropriétés. C’est également un outil collaboratif, qui permet à chacun d’apporter son contenu et de diffuser sa propre connaissance de l’immeuble.

BATIGERE RHÔNE-ALPES a également entamé une étroite collaboration avec 2 startups :

  • Econhomes est experte dans la réalisation d’économie sur la gestion des syndics et l’analyse des besoins de l’immeuble en copropriété. Notre première expérimentation nous a permis de réduire nos dépenses de 10 K€ sur un budget annuel de 230 K€.
  • DN reporting travaille avec BATIGERE RHÔNE-ALPES au développement d’un progiciel permettant la gestion des votes en AG ainsi que l’intégration comptable des appels de provisions et des réditions de comptes.

Ces nouveaux moyens ainsi que d’autres en développement verront le jour dans les mois à venir.

Le statut de copropriétaire, qui était jusqu’il y a 10 ans principalement l’apanage de propriétaires privés, prend une nouvelle envergure avec l’arrivée des bailleurs sociaux. Dans ce contexte BATIGERE RHÔNE-ALPES se donne les moyens d’être un copropriétaire expert et citoyen.

Impayés

La lutte contre les impayés de loyer a toujours constitué pour BATIGERE RHÔNE-ALPES une question prioritaire. L’anticipation et le recouvrement amiable sont fortement ancrés dans nos valeurs et participent à la qualité de services et à l’efficacité financière de l’entreprise.

Aider nos clients à solutionner un retard de paiement fait partie intégrante de nos valeurs et missions. Cette année BATIGERE RHÔNE-ALPES a misé sur une action innovante d’aide au retour à l’emploi. Avec l’apport du service social et le soutien d’une association, le service contentieux a en 2019 permis à une dizaine de locataires en impayés de profiter d’opportunités professionnelles. Plusieurs situations très compromises et qui n’avaient pu être solutionnées par le panel d’outils et d’actions habituels ont pu trouver un aboutissement positif. Ce programme est mené en partenariat avec la Métropole de Lyon dans le cadre de sa politique du «Logement d’abord» et sera, au vu de son succès, étendu en 2020.

Chiffres impayés

On note une augmentation de la dette des locataires présents et sortis : de 3 144 K€ à 3 487K€ soit une hausse de 343K€. L’année 2019 est une année où l’impayé de loyer a beaucoup augmenté sans pourtant atteindre les niveaux que nous avions pu connaître dans le passé (années 2015 et antérieures).

Cette situation s’explique, par la survenance d’évènements successifs.

  • Départ de la gestionnaire contentieux en janvier 2019 avec un remplacement effectif en novembre 2019.
  • Réorganisation de l’agence de Lyon à partir de l’été 2019
  • Passage à l’avis d’échéance dématérialisé en septembre 2019 après une période de transition de 3 mois. Ce nouveau moyen de communication pour les appels de loyers induit un temps d’adaptation du client et donc des retards de paiement.
  • Départ de 2 chargés de clientèle (ayant le recouvrement amiable dans leur fiche de poste) dans le dernier trimestre 2019.

Les conséquences sont restées mesurées jusqu’au mois de juillet +120 K€ soit une hausse mensuelle de 17 K€.

Aux mois d’août, septembre, octobre et novembre, la dette a augmenté de 203 K€ soit en moyenne 50 K€ par mois.

Au mois de décembre, la dette a baissé de 57 K€ en raison principalement des passages en pertes. La hausse des passages en perte réintégrés a été contenue à 20 K€.

L’Isle d’Abeau La Pérouse

Une vacance en baisse

La réorganisation du service commercial mise en oeuvre en 2018 a permis d’améliorer le taux de la vacance commerciale qui a encore diminué en 2019 pour se situer à 1,94% sur l’ensemble du parc en fin d’année.

Les résultats les plus significatifs ont été atteints dans la Métropole de Saint-Etienne où le nombre de logements vacants est passé de 63 à 44, soit une baisse de 30%.

Au 31 décembre 2019, la vacance dans le parc social est de 1,10% dans l’agglomération lyonnaise et de 3,85% à Saint- Etienne. La vacance moyenne des logements intermédiaires a elle aussi baissé en 2019, passant de 3,12% à 2,84%.

700 K€ ont été consacrés aux travaux de remise en état des logements et une enveloppe budgétaire a été dédiée à la modernisation de logements, notamment à Saint-Etienne.

1,4 M€ de produits des ventes

Depuis son origine, le Groupe BATIGERE a mis en avant la vente HLM qui participe au parcours résidentiel des locataires et qui permet de réinvestir dans de nouveaux logements. Ainsi, BATIGERE RHÔNE-ALPES a vendu en 2019, 7 logements dont 4 au profit de locataires HLM. Toutes ces ventes sont assorties d’un dispositif de sécurisation (garantie de rachat et de relogement sous conditions). Poursuivant la politique de vente d’autres actifs immobiliers initiée il y a plusieurs années, BATIGERE RHÔNE-ALPES a revu son plan de ventes pour générer les fonds propres nécessaires au développement, tout en veillant à assurer les recettes de loyers des années futures. Dans ce cadre, BATIGERE RHÔNE-ALPES a cédé un local commercial fin 2019.

L’exploitation

L’accroissement du patrimoine (+25% en 2 ans) a permis d’augmenter les recettes de loyers, alors qu’en même temps les frais de fonctionnement étaient contenus. De 24,5% des loyers en 2017, les frais de fonctionnement ont été ramenés à 22% à fin 2019, bien en dessous du ratio prudentiel fixé à 28% par la Fédération des ESH.