Des moyens financiers vitaminés

Renforcement de la structure financière

10 M€

d’augmentation de capital par BATIGERE

pour permettre à BATIGERE RHÔNE-ALPES

de s’inscrire dans le projet global du Groupe BATIGERE d’augmenter la taille de la société et de renforcer ses capacités financières.

30 M€

d’encours de prêts CDC rallongés de 10 ans dans le cadre des mesures d’accompagnement de la loi de finances 2018

représentant un allègement annuel de 0,8 M€ des annuités des 5 prochaines années.

4,3 M€

remboursés par anticipation

pour lisser les prochaines annuités.

Finalisation du réaménagement des prêts structurés HELVETIX et FIXIL

pour préserver l’avenir et prévenir tout risque de dérapage des taux.

Vente en bloc du patrimoine de la Savoie pour 6,2 M€

pour concentrer l’activité de développement immobilier et d’amélioration du parc sur les Métropoles de Lyon et Saint Etienne

L’exploitation marquée par l’accroissement du patrimoine et la loi de finances 2018 :

Avec l’acquisition du patrimoine de la Loire, le chiffre d’affaires a augmenté de façon significative : 30,1 M€ facturés en 2018 dont 25,2 M€ de loyers et 4,9 M€ d’acomptes sur charges.

Les recettes d’exploitation générées exclusivement par les loyers permettent de :

  • rembourser les emprunts soit 5,8 M* M€ de capital et 6,9 M€ de charges financières avec un taux de Livret A maintenu à 0,75 % (43% de la dette de la société est indexée sur le Livret A),
  • d’entretenir le parc avec 2,3 M€ dépensés en 2018
  • de verser les contributions obligatoires (taxe foncière, cotisation CGLLS et péréquation) dont le montant total s’élève à 2,5 M€
  • de couvrir les frais de fonctionnement qui demeurent maitrisés ( 22,1 % des loyers).

Impacts loi de finances 2018

RLS

CGLLS

Péréquation

597 000 €

416 000 €

139 000 €

ST Jean Maurienne

Les évolutions du patrimoine : 25.234 K€ de loyers quittancés en 2018

L’accroissement du patrimoine avec principalement l’acquisition du patrimoine de la Loire a généré une hausse de la masse de loyers de 4.259 K€ avant RLS, soit 20,3 % par rapport à 2017.

Les impacts de loi de finances pour 2018

Parallèlement à la baisse des APL, la loi de finances pour 2018 a instauré la réduction de loyer de solidarité.

La baisse de l’APL versée aux locataires a été compensée par une diminution des loyers, par le biais de la mise en place au 1er février 2018 de la Réduction de Loyer de Solidarité (RLS) applicable aux logements conventionnés.

Pour BATIGERE RHÔNE-ALPES, cette RLS s’est traduite par une ponction de 597 K€, soit 3,3 % des loyers conventionnés, avec un montant moyen mensuel de 38 € par logement.

Par ailleurs, la loi de finances a aussi imposé au 1er janvier 2018 un gel des loyers des logements conventionnés alors qu’une augmentation de 0,75% (IRL du 2e trimestre 2017) a été appliquée aux logements non conventionnés.

Afin de ne pas créer de distorsion entre les bailleurs en fonction de leur taux de locataires bénéficiant de l’APL, un système depéréquation a été mis en place via la CGLLS. A ce titre, BATIGERE RHÔNE-ALPES a versé 139 K€.

Le montant moyen mensuel de la quittance en 2018 s’élevait à 517 € dont 436 € de loyer et 81 € de charges.
Cette quittance était couverte par une aide au logement (APL ou AL) de 218 € en moyenne.
1845 foyers ont bénéficié d’une APL (46 % du parc conventionné) et 265 de l’AL (35 % du parc non conventionné).

Charges : stabilité malgré la hausse du prix de l’énergie

A périmètre constant, le montant des charges 2018 est stable par rapport à 2017.

Alors que le prix du fioul a enregistré une augmentation de 38% en 2018 et celui du gaz réglementé de 18%, le montant des charges de chauffage est demeuré stable grâce à la diminution des consommations (conséquence d’un hiver doux et des travaux d’économie d’énergie).

Les régularisations ont donné lieu comme chaque année à une actualisation des acomptes, à la baisse pour 2018.

L’acquisition du patrimoine de la Loire a modifié la répartition des charges par nature, 82% de ce patrimoine étant en chauffage collectif. Les postes entretien et chauffage demeurent les deux postes de dépenses les plus importants.

SLS : application du barème national

La fin de la CUS 1 au 31 décembre 2017 a mis un terme à l’application du SLS modulé et impliqué un retour au barème national.

L’application du barème national a généré une forte augmentation du montant du SLS. A ce titre, 165 K€ ont été quittancés en 2018.

Le montant moyen mensuel du SLS calculé est passé de 61 € en 2017 à 150 € en 2018 et concernait 126 foyers (locataires dont les ressources sont supérieures à 120% du plafond PLUS, habitant un logement conventionné hors QPV).

Pour mémoire, depuis 2016, 85% du SLS encaissé est reversé l’année suivante à la CGLLS. En 2018, BATIGERE RHÔNE-ALPES a reversé 71 K€.

Impayés, résultats financiers

Le montant des impayés créés en 2018 est en augmentation. Celle-ci a une incidence sur le taux de recouvrement net qui est passé de 99,95% en 2017 à 99,20% en 2018. Cependant ce résultat avait été anticipé car il résulte d’une année d’acquisition de plus de 1 000 nouveaux logements au sein de la Métropole de St Etienne. Les retards de paiements des locataires de ce nouveau patrimoine ainsi que le profond changement occasionné dans leurs habitudes ont eu des conséquences qui seront maîtrisées en 2019.

Une réorganisation dans le Rhône et l’Isère pour une vacance maîtrisée et des actions ciblées à venir pour réduire la vacance de la Loire et de la Savoie.

2018, une année marquante pour le Pôle Commercial de BATIGERE RHÔNE-ALPES.

Afin de conforter les résultats 2017, et pour assurer l’intégration d’un nouveau patrimoine composé de 1 040 logements situés dans la Loire, secteur particulièrement détendu, le service commercial a été renforcé dès le début d’année avec une responsable du service.

Cette nouvelle organisation a démontré son efficacité en terme de réactivité dans la gestion des préavis de départ, ainsi que dans l’anticipation des besoins de travaux, permettant ainsi de réduire la durée de relocation.

Le patrimoine a été sectorisé ; l’appropriation par chacun a permis d’optimiser la commercialisation de nos logements tout en absorbant les livraisons des programmes, et de développer nos relations avec les réservataires.

C’est dans cet esprit que les nouveaux locataires de nos immeubles neufs (rue Montesquieu à Lyon 7e et rue Gambetta à Fontaines/Saône) ont été conviés en Mairie, en présence des élus, pour une signature collective de leur bail ; un temps d’accueil et de rencontre fort apprécié par tous.

Par ailleurs, notre partenariat avec Quadral Immobilier concernant la commercialisation de nos logements intermédiaires, s’est encore renforcé cette année : le bilan 2017 était déjà concluant, celui de 2018 affiche une nouvelle progression !

Ainsi, le taux de vacance en exploitation du logement intermédiaire dans l’agglomération lyonnaise, divisé par 2 en 2017, a connu une nouvelle baisse en 2018 :

une diminution de 60%, pour parvenir à un taux de vacance de 1.82 % pour le dernier trimestre de l’année.

Au 31 décembre 2018, hors département de la Loire, BATIGERE RHÔNE-ALPES compte 133 logements vacants (plus 59 dans le département de la Loire), correspondant à un taux de vacance globale de 3.5 % (4 % avec la Loire).

Cette vacance se répartit à part égale entre la vacance en exploitation et la vacance hors exploitation pour notre patrimoine implanté en Isère, dans le Rhône et en Savoie ; peu de logement vacant hors exploitation dans la Loire. Une expérience concluante a été menée sur les logements hors exploitation d’un immeuble à Saint Fons qui comptait 1/3 des logements vacants hors exploitation. La réalisation de travaux groupés nous ont permis de remettre 5 logements sur le marché, avec un coût minoré grâce aux volumes traités.

Au 31 décembre 2018, nous dénombrons 11 logements vacants de plus de 3 mois au sein de l’agglomération lyonnaise dont 6 logements sur le parc social (taux de 0.22 %) et 5 logements sur le parc intermédiaire (taux de 0.79 %).

Nous comptons un taux de vacance plus marqué sur notre patrimoine implanté dans la Loire (5.49% de logements vacants en exploitation), et dans la vallée de la Maurienne (2.83% de logements vacants en exploitation).

Nous observons un taux de rotation de 9.63 % en 2018, en légère baisse par rapport à celui de l’année dernière (10.1 % en 2017). Les C.A.L. (Commission d’Attribution de Logements), qui se sont réunies 2 fois par mois, ont examiné un total de 695 dossiers ; 511 baux de logements ont été signés par nos équipes.